Exposición de Motivos

El  largo  período  de  vigencia  de  la  Ley  49/1960,  de  21  de  julio,  sobre  Propiedad
Horizontal  ha  demostrado  la  gran  utilidad  de  ésta  en  muy  diversos  ámbitos:  en  la
regulación  de  las  relaciones  entre  los  copropietarios  sometidos  a  su  régimen,  en  el
fomento  de  la  construcción,  y  en  el  urbanismo.  Tanto  la  Ley  2/1988,  de  23  de
febrero,  como  la  Ley  3/1990,  de  21  de  junio,  significaron  un  gran  avance  en  el
acercamiento  de  aquélla  a  la  realidad  social.  Sin  embargo,  transcurrido  el  tiempo,
han  surgido  nuevas  aspiraciones  de  la  sociedad  en  materia  de  regulación  de  la
Propiedad Horizontal.

Se  considera  así  hoy  en  día  que  la  regla  de  la  unanimidad  es  en  exceso  rigurosa,  en
cuanto  obstaculiza  la  realización  de  determinadas  actuaciones  que  son
convenientes  para  la  comunidad  de  propietarios  e  incluso,  por  razones
medioambientales  o  de  otra  índole,  para  el  resto  de  la  colectividad.  Se  ha
considerado  así  conveniente  flexibilizar  el  régimen  de  mayoría  para  el
establecimiento  de  determinados  servicios  (porterías,  ascensores,  supresión  de
barreras  arquitectónicas  que  dificulten  la  movilidad  de  personas  con  minusvalía,
servicios de telecomunicación, aprovechamiento de energía solar, etcétera).
Otra  de  las  grandes  demandas  de  la  sociedad  es  lograr  que  las  comunidades  de
propietarios  puedan  legítimamente  cobrar  lo  que  les  adeudan  los  copropietarios
integrantes  de  las  mismas.  Lo  que  se  viene  denominando  «lucha  contra  la
morosidad»,  se  pretende  combatir  con  esta  reforma  a  través  de  una  pluralidad  de
medidas  dirigidas  a  tal  fin:  creación  de  un  fondo  de  reserva,  publicidad  en  el
instrumento  público  de  transmisión  de  las  cantidades  adeudadas  por  los
propietarios,  afección  real  del  inmueble  transmitido  al  pago  de  los  gastos
generales  correspondientes  a  la  anualidad  en  la  cual  tenga  lugar  la  adquisición  y  al
año  inmediatamente  anterior,  responsabilidad  solidaria  del  transmitente  que  no
comunique el cambio de titularidad, atribución de carácter ejecutivo a los acuerdos
formalizados  en  acta  de  la  Junta  de  Propietarios,  establecimiento  de  un
procedimiento  ágil  y  eficaz  de  ejecución  judicial  para  el  cobro  de  las  deudas  con  la
comunidad, etcétera.
La  presente  Ley  lleva  a  cabo  también  una  regulación  actualizada  a  la  formación  de
las  actas  de  las  Juntas,  funciones  de  los  órganos  de  la  comunidad,  en  particular  del
administrador  que  podrá  ser  cualquier  copropietario  o  por  personas  físicas  con
cualificación  profesional  suficiente,  régimen  de  convocatorias,  ejercicio  del
derecho  de  voto,  renuncia  al  cargo  de  Presidente  y  otras  numerosas  materias  que
la  realidad  diaria  de  la  vida  en  comunidad  había  puesto  de  relieve  que  estaban
insuficientemente reguladas.
Con  ello  la  Ley  de  Propiedad  Horizontal  gana  en  flexibilidad  y  dinamismo,  pero
también  en  eficacia,  y  se  acomoda  a  los  nuevos  requerimientos  sociales,  en  el
convencimiento  de  que  seguirá  siendo  durante  las  décadas  venideras  una  de  las
normas jurídicas de mayor transcendencia para nuestro país.

Artículo 1
La  presente  Ley  tiene  por  objeto  la  regulación  de  la  forma  especial  de  propiedad
establecida  en  el  artículo  396  del  Código  Civil,  que  se  denomina  propiedad
horizontal.
A  efectos  de  esta  Ley  tendrán  también  la  consideración  de  locales  aquellas  partes
de  un  edificio  que  sean  susceptibles  de  aprovechamiento  independiente  por  tener
salida a un elemento común de aquél o a la vía pública.
Artículo 2
Esta Ley será de aplicación:
a)  A  las  comunidades  de  propietarios  constituidas  con  arreglo  a  lo  dispuesto  en
el artículo 5.
b)  A  las  comunidades  que  reúnan  los  requisitos  establecidos  en  el  artículo  396
del  Código  Civil  y  no  hubiesen  otorgado  el  título  constitutivo  de  la  propiedad
horizontal.
Estas  comunidades  se  regirán,  en  todo  caso,  por  las  disposiciones  de  esta  Ley  en
lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos
comunes,  así  como  en  cuanto  a  los  derechos  y  obligaciones  recíprocas  de  los
comuneros.
c)  A  los  complejos  inmobiliarios  privados,  en  los  términos  establecidos  en  esta
Ley.
Artículo 3
En  el  régimen  de  propiedad  establecido  en  el  artículo  396  del  Código  Civil
corresponde al dueño de cada piso o local:
a)  El  derecho  singular  y  exclusivo  de  propiedad  sobre  un  espacio
suficientemente  delimitado  y  susceptible  de  aprovechamiento  independiente,  con
los  elementos  arquitectónicos  e  instalaciones  de  todas  clases,  aparentes  o  no,  que
estén  comprendidos  dentro  de  sus  límites  y  sirvan  exclusivamente  al  propietario,
así  como  el  de  los  anejos  que  expresamente  hayan  sido  señalados  en  el  título,
aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b)  La  copropiedad  con  los  demás  dueños  de  pisos  o  locales,  de  los  restantes
elementos, pertenencias y servicios comunes.
A  cada  piso  o  local  se  atribuirá  una  cuota  de  participación  con  relación  al  total  del
valor  del  inmueble  y  referida  a  centésimas  del  mismo.  Dicha  cuota  servirá  de
módulo  para  determinar  la  participación  en  las  cargas  y  beneficios  por  razón  de  la
comunidad.  Las  mejoras  o  menoscabos  de  cada  piso  o  local  no  alterarán  la  cuota
atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
Cada  propietario  puede  libremente  disponer  de  su  derecho,  sin  poder  separar  los
elementos  que  lo  integran  y  sin  que  la  transmisión  del  disfrute  afecte  a  las
obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.
Artículo 4
La  acción  de  división  no  procederá  para  hacer  cesar  la  situación  que  regula  esta
Ley.  Sólo  podrá  ejercitarse  por  cada  propietario  «pro  indiviso»  sobre  un  piso  o
local  determinado,  circunscrita  al  mismo,  y  siempre  que  la  pro  indivisión  no  haya
sido  establecida  de  intento  para  el  servicio  o  utilidad  común  de  todos  los
propietarios.
Artículo 5
El  título  constitutivo  de  la  propiedad  por  pisos  o  locales  describirá,  además  del
inmueble  en  su  conjunto,  cada  uno  de  aquéllos,  al  que  se  asignará  número
correlativo.  La  descripción  del  inmueble  habrá  de  expresar  las  circunstancias
exigidas  en  la  legislación  hipotecaria  y  los  servicios  e  instalaciones  con  que  cuente
el  mismo.  La  de  cada  piso  o  local  expresará  su  extensión,  linderos,  planta  en  la  que
se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o
local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos,
por  acuerdo  de  todos  los  propietarios  existentes,  por  laudo  o  por  resolución
judicial.  Para  su  fijación  se  tomará  como  base  la  superficie  útil  de  cada  piso  o  local
en  relación  con  el  total  del  inmueble,  su  emplazamiento  interior  o  exterior,  su
situación  y  el  uso  que  se  presuma  racionalmente  que  va  a  efectuarse  de  los
servicios o elementos comunes.
El  título  podrá  contener,  además,  reglas  de  constitución  y  ejercicio  del  derecho  y
disposiciones  no  prohibidas  por  la  Ley  en  orden  al  uso  o  destino  del  edificio,  sus
diferentes  pisos  o  locales,  instalaciones  y  servicios,  gastos,  administración  y
gobierno,  seguros,  conservación  y  reparaciones,  formando  un  estatuto  privativo
que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En  cualquier  modificación  del  título,  y  a  salvo  lo  que  se  dispone  sobre  validez  de
acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.
Artículo 6
Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios
y  cosas  comunes,  y  dentro  de  los  límites  establecidos  por  la  ley  y  los  estatutos,  el
conjunto  de  propietarios  podrá  fijar  normas  de  régimen  interior,  que  obligarán
también  a  todo  titular  mientras  no  sean  modificadas  en  la  forma  prevista  para
tomar acuerdos sobre la administración.
Artículo 7

1.  El  propietario  de  cada  piso  o  local,  podrá  modificar  los  elementos
arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la
seguridad  del  edificio,  su  estructura  general,  su  configuración  o  estado  exteriores,
o  perjudique  los  derechos  de  otro  propietario,  debiendo  dar  cuenta  de  tales  obras
previamente a quien represente a la comunidad.
En  el  resto  del  inmueble  no  podrá  realizar  alteración  alguna  y  si  advirtiere  la
necesidad  de  reparaciones  urgentes  deberá  comunicarlo  sin  dilación  al
administrador.
2.  Al  propietario  y  al  ocupante  del  piso  o  local  no  les  está  permitido  desarrollar  en
él  o  en  el  resto  del  inmueble  actividades  prohibidas  en  los  estatutos,  que  resulten
dañosas  para  la  finca  o  que  contravengan  las  disposiciones  generales  sobre
actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El  Presidente  de  la  comunidad,  a  iniciativa  propia  o  de  cualesquiera  de  los
propietarios  u  ocupantes,  requerirá  a  quien  realice  las  actividades  prohibidas  por
este  apartado  la  inmediata  cesación  de  las  mismas,  bajo  apercibimiento  de  iniciar
las acciones judiciales procedentes.
Si  el  infractor  persistiere  en  su  conducta  el  Presidente,  previa  autorización  de  la
Junta  de  propietarios,  debidamente  convocada  al  efecto,  podrá  entablar  contra  él
acción  de  cesación  que,  en  lo  no  previsto  expresamente  por  este  artículo,  se
sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada  la  demanda,  acompañada  de  la  acreditación  del  requerimiento
fehaciente  al  infractor  y  de  la  certificación  del  acuerdo  adoptado  por  la  Junta  de
propietarios,  el  Juez  podrá  acordar  con  carácter  cautelar  la  cesación  inmediata  de
la  actividad  prohibida,  bajo  apercibimiento  de  incurrir  en  delito  de  desobediencia.
Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar
la  efectividad  de  la  orden  de  cesación.  La  demanda  habrá  de  dirigirse  contra  el
propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si  la  sentencia  fuese  estimatoria  podrá  disponer,  además  de  la  cesación  definitiva
de  la  actividad  prohibida  y  la  indemnización  de  daños  y  perjuicios  que  proceda,  la
privación  del  derecho  al  uso  de  la  vivienda  o  local  por  tiempo  no  superior  a  tres
años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la
comunidad.  Si  el  infractor  no  fuese  el  propietario,  la  sentencia  podrá  declarar
extinguidos  definitivamente  todos  sus  derechos  relativos  a  la  vivienda  o  local  así
como su inmediato lanzamiento.
Observaciones:  Modificado  por  Disposición  Final  Primera,  párrafo  1º  de  la  LEC
1/2000, de 7 de enero.
Artículo 8
Los  pisos  o  locales  y  sus  anejos  podrán  ser  objeto  de  división  material  para  formar
otros  más  reducidos  e  independientes,  y  aumentados  por  agregación  de  otros
colindantes del mismo edificio o disminuidos por segregación de alguna parte.
En  tales  casos  se  requerirá,  además  del  consentimiento  de  los  titulares  afectados,
la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas
cuotas de participación para los pisos reformados, con sujeción a lo dispuesto en el
artículo 5.º, sin alteración de las cuotas restantes.Artículo 9
1. Son obligaciones de cada propietario:
a)  Respetar  las  instalaciones  generales  de  la  comunidad  y  demás  elementos
comunes,  ya  sean  de  uso  general  o  privativo  de  cualesquiera  de  los  propietarios,
estén  o  no  incluidos  en  su  piso  o  local,  haciendo  un  uso  adecuado  de  los  mismos  y
evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b)  Mantener  en  buen  estado  de  conservación  su  propio  piso  o  local  e
instalaciones  privativas,  en  términos  que  no  perjudiquen  a  la  comunidad  o  a  los
otros  propietarios,  resarciendo  los  daños  que  ocasione  por  su  descuido  o  el  de  las
personas por quienes deba responder.
c)  Consentir  en  su  vivienda  o  local  las  reparaciones  que  exija  el  servicio  del
inmueble  y  permitir  en  él  las  servidumbres  imprescindibles  requeridas  para  la
creación  de  servicios  comunes  de  interés  general  acordados  conforme  a  lo
establecido  en  el  artículo  17,  teniendo  derecho  a  que  la  comunidad  le  resarza  de
los daños y perjuicios ocasionados.
d)  Permitir  la  entrada  en  su  piso  o  local  a  los  efectos  prevenidos  en  los  tres
apartados anteriores.
e)  Contribuir,  con  arreglo  a  la  cuota  de  participación  fijada  en  el  título  o  a  lo
especialmente  establecido,  a  los  gastos  generales  para  el  adecuado  sostenimiento
del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización.
Los  créditos  a  favor  de  la  comunidad  derivados  de  la  obligación  de  contribuir  al
sostenimiento  de  los  gastos  generales  correspondientes  a  las  cuotas  imputables  a
la  parte  vencida  de  la  anualidad  en  curso  y  al  año  natural  inmediatamente  anterior
tienen  la  condición  de  preferentes  a  efectos  del  artículo  1923  del  Código  Civil  y
preceden,  para  su  satisfacción,  a  los  enumerados  en  los  apartados  3.º,  4.º  y  5.º  de
dicho  precepto,  sin  perjuicio  de  la  preferencia  establecida  a  favor  de  los  créditos
salariales en el Estatuto de los Trabajadores.
El  adquirente  de  una  vivienda  o  local  en  régimen  de  propiedad  horizontal,  incluso
con  título  inscrito  en  el  Registro  de  la  Propiedad,  responde  con  el  propio  inmueble
adquirido  de  las  cantidades  adeudadas  a  la  comunidad  de  propietarios  para  el
sostenimiento  de  los  gastos  generales  por  los  anteriores  titulares  hasta  el  límite  de
los  que  resulten  imputables  a  la  parte  vencida  de  la  anualidad  en  la  cual  tenga
lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará
legalmente afecto al cumplimento de esta obligación.

En  el  instrumento  público  mediante  el  que  se  transmita,  por  cualquier  título,  la
vivienda  o  local  el  transmitente  deberá  declarar  hallarse  al  corriente  en  el  pago  de
los  gastos  generales  de  la  comunidad  de  propietarios  o  expresar  los  que  adeude.  El
transmitente  deberá  aportar  en  este  momento  certificación  sobre  el  estado  de
deudas  con  la  comunidad  coincidente  con  su  declaración,  sin  la  cual  no  podrá
autorizarse  el  otorgamiento  del  documento  público,  salvo  que  fuese  expresamente
exonerado  de  esta  obligación  por  el  adquirente.  La  certificación  será  emitida  en  el
plazo  máximo  de  siete  días  naturales  desde  su  solicitud  por  quien  ejerza  las
funciones  de  Secretario,  con  el  visto  bueno  del  Presidente,  quienes  responderán,
en  caso  de  culpa  o  negligencia,  de  la  exactitud  de  los  datos  consignados  en  la
misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
f)  Contribuir,  con  arreglo  a  su  respectiva  cuota  de  participación,  a  la  dotación  del
fondo  de  reserva  que  existirá  en  la  comunidad  de  propietarios  para  atender  las
obras de conservación y reparación de la finca.
El  fondo  de  reserva,  cuya  titularidad  corresponde  a  todos  los  efectos  a  la
comunidad,  estará  dotado  con  una  cantidad  que  en  ningún  caso  podrá  ser  inferior
al cinco por ciento de su último presupuesto ordinario.
Con  cargo  al  fondo  de  reserva  la  comunidad  podrá  suscribir  un  contrato  de
seguro  que  cubra  los  daños  causados  en  la  finca,  o  bien  concluir  un  contrato  de
mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
g)  Observar  la  diligencia  debida  en  el  uso  del  inmueble  y  en  sus  relaciones  con
los  demás  titulares  y  responder  ante  éstos  de  las  infracciones  cometidas  y  de  los
daños causados.
h)  Comunicar  a  quien  ejerza  las  funciones  de  Secretario  de  la  comunidad,  por
cualquier  medio  que  permita  tener  constancia  de  su  recepción,  el  domicilio  en
España  a  efectos  de  citaciones  y  notificaciones  de  toda  índole  relacionadas  con  la
comunidad.  En  defecto  de  esta  comunicación  se  tendrá  por  domicilio  para
citaciones  y  notificaciones  el  piso  o  local  perteneciente  a  la  comunidad,  surtiendo
plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si  intentada  una  citación  o  notificación  al  propietario  fuese  imposible  practicarla
en  el  lugar  prevenido  en  el  párrafo  anterior,  se  entenderá  realizada  mediante  la
colocación  de  la  comunicación  correspondiente  en  el  tablón  de  anuncios  de  la
comunidad,  o  en  lugar  visible  de  uso  general  habilitado  al  efecto,  con  diligencia
expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación,
firmada  por  quien  ejerza  las  funciones  de  Secretario  de  la  comunidad,  con  el  visto
bueno  del  Presidente.  La  notificación  practicada  de  esta  forma  producirá  plenos
efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
i)  Comunicar  a  quien  ejerza  las  funciones  de  Secretario  de  la  comunidad,  por
cualquier  medio  que  permita  tener  constancia  de  su  recepción,  el  cambio  de
titularidad de la vivienda o local.

Quien  incumpliere  esta  obligación  seguirá  respondiendo  de  las  deudas  con  la
comunidad  devengadas  con  posterioridad  a  la  transmisión  de  forma  solidaria  con
el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo  dispuesto  en  el  párrafo  anterior  no  será  de  aplicación  cuando  cualesquiera  de
los  órganos  de  gobierno  establecidos  en  el  artículo  13  hayan  tenido  conocimiento
del  cambio  de  titularidad  de  la  vivienda  o  local  por  cualquier  otro  medio  o  por
actos  concluyentes  del  nuevo  propietario,  o  bien  cuando  dicha  transmisión  resulte
notoria.
2.  Para  la  aplicación  de  las  reglas  del  apartado  anterior  se  reputarán  generales  los
gastos  que  no  sean  imputables  a  uno  o  a  varios  pisos  o  locales,  sin  que  la  no
utilización  de  un  servicio  exima  del  cumplimento  de  las  obligaciones
correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 11.2 de esta Ley.
Artículo 10
1.  Será  obligación  de  la  comunidad  la  realización  de  las  obras  necesarias  para  el
adecuado  sostenimiento  y  conservación  del  inmueble  y  de  sus  servicios,  de  modo
que  reúna  las  debidas  condiciones  estructurales,  de  estanqueidad,  habitabilidad  y
seguridad.
2.  Los  propietarios  que  se  opongan  o  demoren  injustificadamente  la  ejecución  de
las órdenes dictadas por la Autoridad competente responderán individualmente de
las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
3.  En  caso  de  discrepancia  sobre  la  naturaleza  de  las  obras  a  realizar  resolverá  lo
procedente  la  Junta  de  propietarios.  También  podrán  los  interesados  solicitar
arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
4.  Al  pago  de  los  gastos  derivados  de  la  realización  de  las  obras  de  conservación  a
que  se  refiere  el  presente  artículo  estará  afecto  el  piso  o  local  en  los  mismos
términos  y  condiciones  que  los  establecidos  en  el  artículo  9  para  los  gastos
generales.
Artículo 11
1.  Ningún  propietario  podrá  exigir  nuevas  instalaciones,  servicios  o  mejoras  no
requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble,
según su naturaleza y características.
2.  Cuando  se  adopten  válidamente  acuerdos  para  realizar  innovaciones  no
exigibles  a  tenor  del  párrafo  anterior  y  cuya  cuota  de  instalación  exceda  del
importe  de  tres  mensualidades  ordinarias  de  gastos  comunes  el  disidente  no
resultará  obligado,  ni  se  modificará  su  cuota,  incluso  en  el  caso  de  que  no  pueda
privársele de la mejora o ventaja.
Si  el  disidente  desea,  en  cualquier  tiempo,  participar  de  las  ventajas  de  la
innovación,  habrá  de  abonar  su  cuota  en  los  gastos  de  realización  y
mantenimiento,  debidamente  actualizados  aplicando  el  correspondiente  interés
legal.
3.  Las  innovaciones  que  hagan  inservible  alguna  parte  del  edificio  para  el  uso  y
disfrute  de  un  propietario  requerirán,  en  todo  caso,  el  consentimiento  expreso  de
éste.
4.  Las  derramas  para  el  pago  de  mejoras  realizadas  o  por  realizar  en  el  inmueble
serán  a  cargo  de  quien  sea  propietario  en  el  momento  de  la  exigibilidad  de  las
cantidades afectadas al pago de dichas mejoras.
Artículo 12
La  construcción  de  nuevas  plantas  y  cualquier  otra  alteración  de  la  estructura  o
fábrica  del  edificio  o  de  las  cosas  comunes  afectan  al  título  constitutivo  y  deben
someterse  al  régimen  establecido  para  las  modificaciones  del  mismo.  El  acuerdo
que  se  adopte  fijará  la  naturaleza  de  la  modificación,  las  alteraciones  que  origine
en  la  descripción  de  la  finca  y  de  los  pisos  o  locales,  la  variación  de  cuotas  y  el
titular o titulares de los nuevos locales o pisos.
Artículo 13
1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
c) El Secretario.
d) El Administrador.
En  los  estatutos,  o  por  acuerdo  mayoritario  de  la  Junta  de  propietarios,  podrán
establecerse  otros  órganos  de  gobierno  de  la  comunidad,  sin  que  ello  pueda
suponer  menoscabo  alguno  de  las  funciones  y  responsabilidades  frente  a  terceros
que esta Ley atribuye a los anteriores.
2.  El  Presidente  será  nombrado,  entre  los  propietarios,  mediante  elección,  o,
subsidiariamente,  mediante  turno  rotatorio  o  sorteo.  El  nombramiento  será
obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro
del  mes  siguiente  a  su  acceso  al  cargo,  invocando  las  razones  que  le  asistan  para
ello.  El  Juez,  a  través  del  procedimiento  establecido  en  el  artículo  17.3.º  resolverá
de  plano  lo  procedente,  designando  en  la  misma  resolución  al  propietario  que
hubiera  de  sustituir,  en  su  caso,  al  Presidente  en  el  cargo  hasta  que  se  proceda  a
una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente  podrá  acudirse  al  Juez  cuando,  por  cualquier  causa,  fuese  imposible
para la Junta designar Presidente de la comunidad.

3.  El  Presidente  ostentará  legalmente  la  representación  de  la  comunidad,  en  juicio
y fuera de él en todos los asuntos que la afecten.
4.  La  existencia  de  Vicepresidentes  será  facultativa.  Su  nombramiento  se  realizará
por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente.
Corresponde  al  Vicepresidente,  o  a  los  Vicepresidentes  por  su  orden,  sustituir  al
Presidente  en  los  casos  de  ausencia,  vacante  o  imposibilidad  de  éste,  así  como
asistirlo  en  el  ejercicio  de  sus  funciones  en  los  términos  que  establezca  la  Junta  de
propietarios.
5.  Las  funciones  del  Secretario  y  del  Administrador  serán  ejercidas  por  el
Presidente  de  la  comunidad,  salvo  que  los  estatutos,  o  la  Junta  de  propietarios  por
acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la
presidencia.
6.  Los  cargos  de  Secretario  y  Administrador  podrán  acumularse  en  una  misma
persona o bien nombrarse independientemente.
El  cargo  de  Administrador  y,  en  su  caso,  el  de  Secretario‐Administrador  podrá  ser
ejercido  por  cualquier  propietario,  así  como  por  personas  físicas  con  cualificación
profesional  suficiente  y  legalmente  reconocida  para  ejercer  dichas  funciones.
También  podrá  recaer  en  corporaciones  y  otras  personas  jurídicas  en  los  términos
establecidos en el ordenamiento jurídico.
7.  Salvo  que  los  estatutos  de  la  comunidad  dispongan  lo  contrario,  el
nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los  designados  podrán  ser  removidos  de  su  cargo  antes  de  la  expiración  del
mandato  por  acuerdo  de  la  Junta  de  propietarios,  convocada  en  sesión
extraordinaria.
8.  Cuando  el  número  de  propietarios  de  viviendas  o  locales  en  un  edificio  no
exceda  de  cuatro  podrán  acogerse  al  régimen  de  administración  del  artículo  398
del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.
Artículo 14
Corresponde a la Junta de propietarios:
a)  Nombrar  y  remover  a  las  personas  que  ejerzan  los  cargos  mencionados  en  el
artículo  anterior  y  resolver  las  reclamaciones  que  los  titulares  de  los  pisos  o
locales formulen contra la actuación de aquéllos.
b)  Aprobar  el  plan  de  gastos  e  ingresos  previsibles  y  las  cuentas
correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la
finca,  sean  ordinarias  o  extraordinarias,  y  ser  informada  de  las  medidas  urgentes
adoptadas  por  el  Administrador  de  conformidad  con  lo  dispuesto  en  el  artículo  20
c).
d)  Aprobar  o  reformar  los  estatutos  y  determinar  las  normas  de  régimen
interior.
e)  Conocer  y  decidir  en  los  demás  asuntos  de  interés  general  para  la  comunidad,
acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
Artículo 15
1.  La  asistencia  a  la  Junta  de  propietarios  será  personal  o  por  representación  legal
o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Si  algún  piso  o  local  perteneciese  «pro  indiviso»  a  diferentes  propietarios  éstos
nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo la asistencia y el voto corresponderá al
nudo  propietario,  quien,  salvo  manifestación  en  contrario,  se  entenderá
representado  por  el  usufructuario,  debiendo  ser  expresa  la  delegación  cuando  se
trate  de  los  acuerdos  a  que  se  refiere  la  regla  primera  del  artículo  17  o  de  obras
extraordinarias y de mejora.
2.  Los  propietarios  que  en  el  momento  de  iniciarse  la  junta  no  se  encontrasen  al
corriente  en  el  pago  de  todas  las  deudas  vencidas  con  la  comunidad  y  no  hubiesen
impugnado  judicialmente  las  mismas  o  procedido  a  la  consignación  judicial  o
notarial  de  la  suma  adeudada,  podrán  participar  en  sus  deliberaciones  si  bien  no
tendrán  derecho  de  voto.  El  acta  de  la  junta  reflejará  los  propietarios  privados  del
derecho  de  voto,  cuya  persona  y  cuota  de  participación  en  la  comunidad  no  será
computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.
Artículo 16
1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los
presupuestos  y  cuentas  y  en  las  demás  ocasiones  que  lo  considere  conveniente  el
Presidente  o  lo  pidan  la  cuarta  parte  de  los  propietarios,  o  un  número  de  éstos  que
representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2.  La  convocatoria  de  las  juntas  la  hará  el  Presidente  y,  en  su  defecto,  los
promotores  de  la  reunión,  con  indicación  de  los  asuntos  a  tratar,  el  lugar,  día  y
hora  en  que  se  celebrará  en  primera  o,  en  su  caso,  en  segunda  convocatoria,
practicándose  las  citaciones  en  la  forma  establecida  en  el  artículo  9.  La
convocatoria  contendrá  una  relación  de  los  propietarios  que  no  estén  al  corriente
en  el  pago  de  las  deudas  vencidas  a  la  comunidad  y  advertirá  de  la  privación  del
derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Cualquier  propietario  podrá  pedir  que  la  Junta  de  propietarios  estudie  y  se
pronuncie  sobre  cualquier  tema  de  interés  para  la  comunidad;  a  tal  efecto  dirigirá
escrito,  en  el  que  se  especifique  claramente  los  asuntos  que  pide  sean  tratados,  al
Presidente,  el  cual  los  incluirá  en  el  orden  del  día  de  la  siguiente  Junta  que  se
celebre.
Si  a  la  reunión  de  la  Junta  no  concurriesen,  en  primera  convocatoria,  la  mayoría  de
los  propietarios  que  representen,  a  su  vez,  la  mayoría  de  las  cuotas  de
participación  se  procederá  a  una  segunda  convocatoria  de  la  misma,  esta  vez  sin
sujeción a «quórum».
La  Junta  se  reunirá  en  segunda  convocatoria  en  el  lugar,  día  y  hora  indicados  en  la
primera  citación,  pudiendo  celebrarse  el  mismo  día  si  hubiese  transcurrido  media
hora  desde  la  anterior.  En  su  defecto  será  nuevamente  convocada,  conforme  a  los
requisitos  establecidos  en  este  artículo,  dentro  de  los  ocho  días  naturales
siguientes  a  la  junta  no  celebrada,  cursándose  en  este  caso  las  citaciones  con  una
antelación mínima de tres días.
3.  La  citación  para  la  junta  ordinaria  anual  se  hará,  cuando  menos,  con  seis  días  de
antelación,  y  para  las  extraordinarias,  con  la  que  sea  posible  para  que  pueda  llegar
a  conocimiento  de  todos  los  interesados.  La  junta  podrá  reunirse  válidamente  aún
sin  la  convocatoria  del  Presidente,  siempre  que  concurran  la  totalidad  de  los
propietarios y así lo decidan.
Artículo 17
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1.º  La  unanimidad  sólo  será  exigible  para  la  validez  de  los  acuerdos  que  impliquen
la  aprobación  o  modificación  de  las  reglas  contenidas  en  el  título  constitutivo  de  la
propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El  establecimiento  o  supresión  de  los  servicios  de  ascensor,  portería,  conserjería,
vigilancia  u  otros  servicios  comunes  de  interés  general,  incluso  cuando  supongan
la  modificación  del  título  constitutivo,  o  de  los  estatutos,  requerirá  el  voto
favorable  de  las  tres  quintas  partes  del  total  de  los  propietarios  que,  a  su  vez,
representen  las  tres  quintas  partes  de  las  cuotas  de  participación.  El
arrendamiento  de  elementos  comunes  que  no  tengan  asignado  un  uso  específico
en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del
total  de  los  propietarios  que,  a  su  vez,  representen  las  tres  quintas  partes  de  las
cuotas  de  participación,  así  como  el  consentimiento  del  propietario  directamente
afectado, si lo hubiere.
La  realización  de  obras  o  el  establecimiento  de  nuevos  servicios  comunes  que
tengan  por  finalidad  la  supresión  de  barreras  arquitectónicas  que  dificulten  el
acceso  o  movilidad  de  personas  con  minusvalía,  incluso  cuando  impliquen  la
modificación  del  título  constitutivo  o  de  los  estatutos,  requerirá  el  voto  favorable
de  la  mayoría  de  los  propietarios  que,  a  su  vez,  representen  la  mayoría  de  las
cuotas de participación.
A  los  efectos  establecidos  en  los  párrafos  anteriores  de  esta  norma,  se  computarán
como  votos  favorables  los  de  aquellos  propietarios  ausentes  de  la  junta
debidamente  citados,  quienes  una  vez  informados  del  acuerdo  adoptado  por  los
presentes,  conforme  al  procedimiento  establecido  en  el  artículo  9,  no  manifiesten
su  discrepancia  por  comunicación  a  quien  ejerza  las  funciones  de  secretario  de  la
comunidad  en  el  plazo  de  treinta  días  naturales,  por  cualquier  medio  que  permita
tener constancia de la recepción.
Los  acuerdos  válidamente  adoptados  con  arreglo  a  lo  dispuesto  en  esta  norma
obligan a todos los propietarios.
2.º  La  instalación  de  las  infraestructuras  comunes  para  el  acceso  a  los  servicios  de
telecomunicación  regulados  en  el  Real  Decreto‐Ley  1/1998,  de  27  de  febrero,  o  la
adaptación  de  los  existentes,  así  como  la  instalación  de  sistemas  comunes  o
privativos,  de  aprovechamiento  de  la  energía  solar,  o  bien  de  las  infraestructuras
necesarias  para  acceder  a  nuevos  suministros  energéticos  colectivos,  podrá  ser
acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la
comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas
infraestructuras  comunes,  ni  los  derivados  de  su  conservación  y  mantenimiento
posterior,  sobre  aquellos  propietarios  que  no  hubieren  votado  expresamente  en  la
Junta  a  favor  del  acuerdo.  No  obstante,  si  con  posterioridad  solicitasen  el  acceso  a
los  servicios  de  telecomunicaciones  o  a  los  suministros  energéticos,  y  ello  requiera
aprovechar  las  nuevas  infraestructuras  o  las  adaptaciones  realizadas  en  las
preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera
correspondido,  debidamente  actualizado,  aplicando  el  correspondiente  interés
legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación
y  mantenimiento,  la  nueva  infraestructura  instalada  tendrá  la  consideración  a  los
efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
3.º  Para  la  validez  de  los  demás  acuerdos  bastará  el  voto  de  la  mayoría  del  total  de
los  propietarios  que,  a  su  vez,  representen  la  mayoría  de  las  cuotas  de
participación.
En  segunda  convocatoria  serán  válidos  los  acuerdos  adoptados  por  la  mayoría  de
los  asistentes,  siempre  que  ésta  represente,  a  su  vez,  más  de  la  mitad  del  valor  de
las cuotas de los presentes.
Cuando  la  mayoría  no  se  pudiere  lograr  por  los  procedimientos  establecidos  en  los
párrafos  anteriores,  el  Juez,  a  instancia  de  parte  deducida  en  el  mes  siguiente  a  la
fecha  de  la  segunda  junta,  y  oyendo  en  comparecencia  los  contradictores
previamente  citados,  resolverá  en  equidad  lo  que  proceda  dentro  de  veinte  días,
contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Artículo 18

1.  Los  acuerdos  de  la  Junta  de  propietarios  serán  impugnables  ante  los  tribunales,
de  conformidad  con  lo  establecido  en  la  legislación  procesal  general,  en  los
siguientes supuestos:
a)  Cuando  sean  contrarios  a  la  Ley  o  a  los  estatutos  de  la  comunidad  de
propietarios.
b)  Cuando  resulten  gravemente  lesivos  para  los  intereses  de  la  propia
comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c)  Cuando  supongan  un  grave  perjuicio  para  algún  propietario  que  no  tenga
obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2.  Estarán  legitimados  para  la  impugnación  de  estos  acuerdos  los  propietarios  que
hubiesen  salvado  su  voto  en  la  Junta,  los  ausentes  por  cualquier  causa  y  los  que
indebidamente  hubiesen  sido  privados  de  su  derecho  de  voto.  Para  impugnar  los
acuerdos  de  la  Junta  el  propietario  deberá  estar  al  corriente  en  el  pago  de  la
totalidad  de  las  deudas  vencidas  con  la  comunidad  o  proceder  previamente  a  la
consignación  judicial  de  las  mismas.  Esta  regla  no  será  de  aplicación  para  la
impugnación  de  los  acuerdos  de  la  junta  relativos  al  establecimiento  o  alteración
de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3.  La  acción  caducará  a  los  tres  meses  de  adoptarse  el  acuerdo  por  la  Junta  de
propietarios,  salvo  que  se  trate  de  actos  contrarios  a  la  Ley  o  a  los  estatutos  en
cuyo  caso  la  acción  caducará  al  año.  Para  los  propietarios  ausentes  dicho  plazo  se
computará  a  partir  de  la  comunicación  del  acuerdo  conforme  al  procedimiento
establecido en el artículo 9.
4.  La  impugnación  de  los  acuerdos  de  la  Junta  no  suspenderá  su  ejecución,  salvo
que  el  Juez  así  lo  disponga,  con  carácter  cautelar,  a  solicitud  del  demandante,  oída
la comunidad de propietarios.
Artículo 19
1.  Los  acuerdos  de  la  Junta  de  propietarios  se  reflejarán  en  un  libro  de  actas
diligenciado  por  el  Registrador  de  la  Propiedad  en  la  forma  que
reglamentariamente se disponga.
2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las
siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebración.
b)  El  autor  de  la  convocatoria  y,  en  su  caso,  los  propietarios  que  la  hubiesen
promovido.
c)  Su  carácter  ordinario  o  extraordinario  y  la  indicación  sobre  su  celebración  en
primera o segunda convocatoria.

d)  Relación  de  todos  los  asistentes  y  sus  respectivos  cargos,  así  como  de  los
propietarios  representados,  con  indicación,  en  todo  caso,  de  sus  cuotas  de
participación.
e) El orden del día de la reunión.
f)  Los  acuerdos  adoptados,  con  indicación,  en  caso  de  que  ello  fuera  relevante
para  la  validez  del  acuerdo,  de  los  nombres  de  los  propietarios  que  hubieren
votado  a  favor  y  en  contra  de  los  mismos,  así  como  de  las  cuotas  de  participación
que respectivamente representen.
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar
la  reunión  o  dentro  de  los  diez  días  naturales  siguientes.  Desde  su  cierre  los
acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El  acta  de  las  reuniones  se  remitirá  a  los  propietarios,  de  acuerdo  con  el
procedimiento establecido en el artículo 9.
Serán  subsanables  los  defectos  o  errores  del  acta  siempre  que  la  misma  exprese
inequívocamente  la  fecha  y  lugar  de  celebración,  los  propietarios  asistentes,
presentes  o  representados,  y  los  acuerdos  adoptados,  con  indicación  de  los  votos  a
favor  y  en  contra,  así  como  las  cuotas  de  participación  que  respectivamente
suponga  y  se  encuentre  firmada  por  el  Presidente  y  el  Secretario.  Dicha
subsanación  deberá  efectuarse  antes  de  la  siguiente  reunión  de  la  Junta  de
propietarios, que deberá ratificar la subsanación.
4.  El  Secretario  custodiará  los  libros  de  actas  de  la  Junta  de  propietarios.  Asimismo
deberá  conservar,  durante  el  plazo  de  cinco  años,  las  convocatorias,
comunicaciones,  apoderamientos  y  demás  documentos  relevantes  de  las
reuniones.
Artículo 20
Corresponde al Administrador:
a)  Velar  por  el  buen  régimen  de  la  casa,  sus  instalaciones  y  servicios,  y  hacer  a
estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b)  Preparar  con  la  debida  antelación  y  someter  a  la  Junta  el  plan  de  gastos
previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c)  Atender  a  la  conservación  y  entretenimiento  de  la  casa,  disponiendo  las
reparaciones  y  medidas  que  resulten  urgentes,  dando  inmediata  cuenta  de  ellas  al
Presidente, o, en su caso, a los propietarios.
d)  Ejecutar  los  acuerdos  adoptados  en  materia  de  obras  y  efectuar  los  pagos  y
realizar los cobros que sean procedentes.

e)  Actuar,  en  su  caso,  como  secretario  de  la  Junta  y  custodiar  a  disposición  de  los
titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
Artículo 21
1.  Las  obligaciones  a  que  se  refieren  los  apartados  e)  y  f)  del  artículo  9  deberán
cumplirse  por  el  propietario  de  la  vivienda  o  local  en  el  tiempo  y  forma
determinados  por  la  Junta.  En  caso  contrario,  el  Presidente  o  el  Administrador,  si
así  lo  acordase  la  Junta  de  Propietarios,  podrá  exigirlo  judicialmente  a  través  del
proceso monitorio.
2.  La  utilización  del  procedimiento  monitorio  requerirá  la  previa  certificación  del
acuerdo  de  la  Junta  aprobando  la  liquidación  de  la  deuda  con  la  comunidad  de
propietarios  por  quien  actúe  como  secretario  de  la  misma,  con  el  visto  bueno  del
Presidente,  siempre  que  tal  acuerdo  haya  sido  notificado  a  los  propietarios
afectados en la forma establecida en el artículo 9.
3.  A  la  cantidad  que  se  reclame  en  virtud  de  lo  dispuesto  en  el  apartado  anterior
podrá  añadirse  la  derivada  de  los  gastos  del  requerimiento  previo  de  pago,
siempre  que  conste  documentalmente  la  realización  de  éste,  y  se  acompañe  a  la
solicitud el justificante de tales gastos.
4.  Cuando  el  propietario  anterior  de  la  vivienda  o  local  deba  responder
solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin
perjuicio  de  su  derecho  a  repetir  contra  el  actual  propietario.  Asimismo  se  podrá
dirigir  la  reclamación  contra  el  titular  registral,  que  gozará  del  mismo  derecho
mencionado anteriormente.
En  todos  estos  casos,  la  petición  inicial  podrá  formularse  contra  cualquiera  de  los
obligados o contra todos ellos conjuntamente.
5.  Cuando  el  deudor  se  oponga  a  la  petición  inicial  del  proceso  monitorio,  el
acreedor  podrá  solicitar  el  embargo  preventivo  de  bienes  suficientes  de  aquél,
para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
El  tribunal  acordará,  en  todo  caso,  el  embargo  preventivo  sin  necesidad  de  que  el
acreedor  preste  caución.  No  obstante,  el  deudor  podrá  enervar  el  embargo
prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.
6.  Cuando  en  la  solicitud  inicial  del  proceso  monitorio  se  utilizaren  los  servicios
profesionales  de  Abogado  y  Procurador  para  reclamar  las  cantidades  debidas  a  la
Comunidad,  el  deudor  deberá  pagar,  con  sujeción  en  todo  caso  a  los  límites
establecidos  en  el  apartado  tercero  del  artículo  394  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento
Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si
aquél  atendiere  el  requerimiento  de  pago  como  si  no  compareciere  ante  el
tribunal.  En  los  casos  en  que  exista  oposición,  se  seguirán  las  reglas  generales  en
materia  de  costas,  aunque  si  el  acreedor  obtuviere  una  sentencia  totalmente
favorable  a  su  pretensión,  se  deberán  incluir  en  ellas  los  honorarios  del  Abogado  y
los  derechos  del  Procurador  derivados  de  su  intervención,  aunque  no  hubiera  sido
preceptiva.
Observaciones:  Modificado  por  Disposición  Final  Primera,  párrafo  2º  de  la  LEC
1/2000, de 7 de enero.
Artículo 22
1.  La  comunidad  de  propietarios  responderá  de  sus  deudas  frente  a  terceros  con
todos  los  fondos  y  créditos  a  su  favor.  Subsidiariamente  y  previo  requerimiento  de
pago  al  propietario  respectivo,  el  acreedor  podrá  dirigirse  contra  cada  propietario
que  hubiese  sido  parte  en  el  correspondiente  proceso  por  la  cuota  que  le
corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra
al  corriente  en  el  pago  de  la  totalidad  de  las  deudas  vencidas  con  la  comunidad  en
el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si  el  deudor  pagase  en  el  acto  de  requerimiento,  serán  de  su  cargo  las  costas
causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.
Artículo 23
El régimen de propiedad horizontal se extingue:
1.  Por  la  destrucción  del  edificio,  salvo  pacto  en  contrario.  Se  estimará  producida
aquélla  cuando  el  coste  de  la  reconstrucción  exceda  del  50  por  100  del  valor  de  la
finca  al  tiempo  de  ocurrir  el  siniestro,  a  menos  que  el  exceso  de  dicho  coste  esté
cubierto por un seguro.
2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
Artículo 24
1.  El  régimen  especial  de  propiedad  establecido  en  el  artículo  396  del  Código  Civil
será  aplicable  a  aquellos  complejos  inmobiliarios  privados  que  reúnan  los
siguientes requisitos:
a)  Estar  integrados  por  dos  o  más  edificaciones  o  parcelas  independientes  entre
sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b)  Participar  los  titulares  de  estos  inmuebles,  o  de  las  viviendas  o  locales  en  que
se  encuentren  divididos  horizontalmente,  con  carácter  inherente  a  dicho  derecho,
en  una  copropiedad  indivisible  sobre  otros  elementos  inmobiliarios,  viales,
instalaciones o servicios.
2.  Los  complejos  inmobiliarios  privados  a  que  se  refiere  el  apartado  anterior
podrán:
a)  Constituirse  en  una  sola  comunidad  de  propietarios  a  través  de  cualesquiera
de  los  procedimientos  establecidos  en  el  párrafo  segundo  del  artículo  5.  En  este
caso  quedarán  sometidos  a  las  disposiciones  de  esta  Ley,  que  les  resultará
íntegramente de aplicación.
b)  Constituirse  en  una  agrupación  de  comunidades  de  propietarios.  A  tal  efecto,
se  requerirá  que  el  título  constitutivo  de  la  nueva  comunidad  agrupada  sea
otorgado  por  el  propietario  único  del  complejo  o  por  los  Presidentes  de  todas  las
comunidades  llamadas  a  integrar  aquélla,  previamente  autorizados  por  acuerdo
mayoritario  de  sus  respectivas  juntas  de  propietarios.  El  título  constitutivo
contendrá  la  descripción  del  complejo  inmobiliario  en  su  conjunto  y  de  los
elementos,  viales,  instalaciones  y,  servicios  comunes.  Asimismo  fijará  la  cuota  de
participación  de  cada  una  de  las  comunidades  integradas,  las  cuales  responderán
conjuntamente  de  su  obligación  de  contribuir  al  sostenimiento  de  los  gastos
generales  de  la  comunidad  agrupada.  El  título  y  los  estatutos  de  la  comunidad
agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3.  La  agrupación  de  comunidades  a  que  se  refiere  el  apartado  anterior  gozará,  a
todos  los  efectos,  de  la  misma  situación  jurídica  que  las  comunidades  de
propietarios  y  se  regirá  por  las  disposiciones  de  esta  Ley,  con  las  siguientes
especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los
Presidentes  de  las  comunidades  integradas  en  la  agrupación,  los  cuales  ostentarán
la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b)  La  adopción  de  acuerdos  para  los  que  la  ley  requiera  mayorías  cualificadas,
exigirá,  en  todo  caso,  la  previa  obtención  de  la  mayoría  de  que  se  trate  en  cada  una
de las juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
c)  Salvo  acuerdo  en  contrario  de  la  Junta  no  será  aplicable  a  la  comunidad
agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La  competencia  de  los  órganos  de  gobierno  de  la  comunidad  agrupada  únicamente
se  extiende  a  los  elementos  inmobiliarios,  viales,  instalaciones  y  servicios
comunes.  Sus  acuerdos  no  podrán  menoscabar  en  ningún  caso  las  facultades  que
corresponden  a  los  órganos  de  gobierno  de  la  comunidades  de  propietarios
integradas en la agrupación de comunidades.
4.  A  los  complejos  inmobiliarios  privados  que  no  adopten  ninguna  de  las  formas
jurídicas  señaladas  en  el  apartado  2  les  serán  aplicables,  supletoriamente  respecto
de  los  pactos  que  establezcan  entre  si  los  copropietarios,  las  disposiciones  de  esta
Ley con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.
Disposición Adicional

1.  Sin  perjuicio  de  las  disposiciones  que  en  uso  de  sus  competencias  adopten  las
Comunidades  Autónomas,  la  constitución  del  fondo  de  reserva  regulado  en  el
artículo 9.1.f) se ajustará a las siguientes reglas:
a)  El  fondo  deberá  constituirse  en  el  momento  de  aprobarse  por  la  Junta  de
propietarios  el  presupuesto  ordinario  de  la  comunidad  correspondiente  al
ejercicio  anual  inmediatamente  posterior  a  la  entrada  en  vigor  de  la  presente
disposición.
Las  nuevas  comunidades  de  propietarios  constituirán  el  fondo  de  reserva  al
aprobar su primer presupuesto ordinario.
b)  En  el  momento  de  su  constitución  el  fondo  estará  dotado  con  una  cantidad  no
inferior  al  2,5  por  100  del  presupuesto  ordinario  de  la  comunidad.  A  tal  efecto,  los
propietarios  deberán  efectuar  previamente  las  aportaciones  necesarias  en  función
de su respectiva cuota de participación.
c)  Al  aprobarse  el  presupuesto  ordinario  correspondiente  al  ejercicio  anual
inmediatamente  posterior  a  aquél  en  que  se  constituya  el  fondo  de  reserva,  la
dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima establecida en el artículo 9.
2.  La  dotación  del  fondo  de  reserva  no  podrá  ser  inferior,  en  ningún  momento  del
ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.
Las  cantidades  detraídas  del  fondo  durante  el  ejercicio  presupuestario  para
atender  los  gastos  de  conservación  y  reparación  de  la  finca  permitidos  por  la
presente  ley  se  computarán  como  parte  integrante  del  mismo  a  efectos  del  cálculo
de su cuantía mínima.
Al  inicio  del  siguiente  ejercicio  presupuestario  se  efectuarán  las  aportaciones
necesarias  para  cubrir  las  cantidades  detraídas  del  fondo  de  reserva  conforme  a  lo
señalado en el párrafo anterior.
Disposición Adicional
1. El artículo 396 del Código Civil, queda redactado de la siguiente manera:
«Los  diferentes  pisos  o  locales  de  un  edificio  o  las  partes  de  ellos  susceptibles  de
aprovechamiento  independiente  por  tener  salida  propia  a  un  elemento  común  de
aquél  o  a  la  vía  pública  podrán  ser  objeto  de  propiedad  separada,  que  llevará
inherente  un  derecho  de  copropiedad  sobre  los  elementos  comunes  del  edificio,
que  son  todos  los  necesarios  para  su  adecuado  uso  y  disfrute,  tales  como  el  suelo,
vuelo,  cimentaciones,  cubiertas,  elementos  estructurales  y  entre  ellos  los  pilares,
vigas,  forjados  y  muros  de carga;  las  fachadas,  con  los  revestimientos  exteriores  de
terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos
de  cierre  que  las  conforman  y  sus  revestimientos  exteriores;  el  portal,  las
escaleras,  porterías,  corredores,  pasos,  muros,  fosos,  patios,  pozos  y  los  recintos
destinados  a  ascensores,  depósitos,  contadores,  telefonías  o  a  otros  servicios  o
instalaciones  comunes,  incluso  aquéllos  que  fueren  de  uso  privativo;  los
ascensores  y  las  instalaciones,  conducciones  y  canalizaciones  para  el  desagüe  y
para  el  suministro  de  agua,  gas  o  electricidad,  incluso  las  de  aprovechamiento  de
energía  solar;  las  de  agua  caliente  sanitaria,  calefacción,  aire  acondicionado,
ventilación  o  evacuación  de  humos;  las  de  detección  y  prevención  de  incendios;  las
de  portero  electrónico  y  otras  de  seguridad  del  edificio,  así  como  las  de  antenas
colectivas  y  demás  instalaciones  para  los  servicios  audiovisuales  o  de
telecomunicación,  todas  ellas  hasta  la  entrada  al  espacio  privativo;  las
servidumbres  y  cualesquiera  otros  elementos  materiales  o  jurídicos  que  por  su
naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las  partes  en  copropiedad  no  son  en  ningún  caso  susceptibles  de  división  y  sólo
podrán  ser  enajenadas,  gravadas  o  embargadas  juntamente  con  la  parte
determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En  caso  de  enajenación  de  un  piso  o  local  los  dueños  de  los  demás,  por  este  solo
título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta  forma  de  propiedad  se  rige  por  las  disposiciones  legales  especiales  y,  en  lo
que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.»
2.  Sin  perjuicio  de  lo  dispuesto  en  el  apartado  anterior,  las  modificaciones
introducidas  en  el  Código  Civil  y  en  la  Ley  Hipotecaria  por  los  artículos  1  y  2  de  la
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, permanecen en vigor con
su redacción actual(1).
(1)  El  artículo  2  de  la  Ley  49/1960  con  su  redacción  original  es  el  siguiente:  Se
modifica  el  número  tercero  del  artículo  octavo,  al  que  se  añaden  dos  números  más,
el  cuarto  y  quinto,  el  número  undécimo  del  artículo  ciento  siete,  ambos  de  la  Ley
Hipotecaria, que quedan redactados al tenor siguiente:
«Artículo 8
3.  Las  fincas  urbanas  y  edificios  en  general,  aunque  pertenezcan  a  diferentes
dueños en dominio pleno o menos pleno.
4.  Los  edificios  en  régimen  de  propiedad  por  pisos  cuya  construcción  esté
concluida o, por lo menos, comenzada.
En  la  inscripción  se  describirán,  con  las  circunstancias  prescritas  por  la  Ley,
además  del  inmueble  en  su  conjunto,  sus  distintos  pisos  o  locales  susceptibles  de
aprovechamiento  independiente,  asignando  a  éstos  un  número  correlativo,  escrito
en  letra,  y  la  cuota  de  participación  que  a  cada  uno  corresponde  en  relación  con  el
inmueble.  En  la  inscripción  del  solar  o  del  edificio  en  conjunto  se  harán  constar  los
pisos meramente proyectados.
Se  incluirán  además  aquellas  reglas  contenidas  en  el  título  y  en  los  estatutos  que
configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad.

La  inscripción  se  practicará  a  favor  del  dueño  del  inmueble  constituyente  del
régimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales.
5.  Los  pisos  o  locales  de  un  edificio  en  régimen  de  propiedad  horizontal,  siempre
que  conste  previamente  en  la  inscripción  del  inmueble  la  constitución  de  dicho
régimen.»
«Artículo 107
11.  Los  pisos  o  locales  de  un  edificio  en  régimen  de  propiedad  horizontal  inscritos
conforme a lo que determina el artículo octavo.»
Observaciones:  Disposición  propia  de  la  Ley  8/1999,  de  6  de  abril,  de  Reforma  de
la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
Disposición Transitoria
Las  normas  contenidas  en  el  artículo  21  de  la  Ley  sobre  Propiedad  Horizontal,
conforme a la nueva redacción dada a dicho precepto por la presente Ley, no serán
aplicables  a  los  procesos  judiciales  ya  iniciados  de  acuerdo  con  la  legislación
anteriormente  vigente,  los  cuales  continuarán  tramitándose  con  arreglo  a  ésta
hasta su conclusión.
Observaciones:  Disposición  propia  de  la  Ley  8/1999,  de  6  de  abril,  de  Reforma  de
la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
Disposición Final
1.  Quedan  derogadas  cuantas  disposiciones  generales  se  opongan  a  lo  establecido
en  la  presente  Ley.  Asimismo  quedan  sin  efecto  las  cláusulas  contenidas  en  los
estatutos  de  las  comunidades  de  propietarios  que  resulten  contrarias  o
incompatibles con esta Ley.
2. Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en el plazo de un
año, a lo dispuesto en la presente Ley.
Observaciones:  Disposición  propia  de  la  Ley  8/1999,  de  6  de  abril,  de  Reforma  de
la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.