Ley de la Propiedad Horizontal
Exposición de Motivos
El largo período de vigencia de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal ha demostrado la gran utilidad de ésta en muy diversos ámbitos: en la
regulación de las relaciones entre los copropietarios sometidos a su régimen, en el
fomento de la construcción, y en el urbanismo. Tanto la Ley 2/1988, de 23 de
febrero, como la Ley 3/1990, de 21 de junio, significaron un gran avance en el
acercamiento de aquélla a la realidad social. Sin embargo, transcurrido el tiempo,
han surgido nuevas aspiraciones de la sociedad en materia de regulación de la
Propiedad Horizontal.
Se considera así hoy en día que la regla de la unanimidad es en exceso rigurosa, en
cuanto obstaculiza la realización de determinadas actuaciones que son
convenientes para la comunidad de propietarios e incluso, por razones
medioambientales o de otra índole, para el resto de la colectividad. Se ha
considerado así conveniente flexibilizar el régimen de mayoría para el
establecimiento de determinados servicios (porterías, ascensores, supresión de
barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalía,
servicios de telecomunicación, aprovechamiento de energía solar, etcétera).
Otra de las grandes demandas de la sociedad es lograr que las comunidades de
propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios
integrantes de las mismas. Lo que se viene denominando «lucha contra la
morosidad», se pretende combatir con esta reforma a través de una pluralidad de
medidas dirigidas a tal fin: creación de un fondo de reserva, publicidad en el
instrumento público de transmisión de las cantidades adeudadas por los
propietarios, afección real del inmueble transmitido al pago de los gastos
generales correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al
año inmediatamente anterior, responsabilidad solidaria del transmitente que no
comunique el cambio de titularidad, atribución de carácter ejecutivo a los acuerdos
formalizados en acta de la Junta de Propietarios, establecimiento de un
procedimiento ágil y eficaz de ejecución judicial para el cobro de las deudas con la
comunidad, etcétera.
La presente Ley lleva a cabo también una regulación actualizada a la formación de
las actas de las Juntas, funciones de los órganos de la comunidad, en particular del
administrador que podrá ser cualquier copropietario o por personas físicas con
cualificación profesional suficiente, régimen de convocatorias, ejercicio del
derecho de voto, renuncia al cargo de Presidente y otras numerosas materias que
la realidad diaria de la vida en comunidad había puesto de relieve que estaban
insuficientemente reguladas.
Con ello la Ley de Propiedad Horizontal gana en flexibilidad y dinamismo, pero
también en eficacia, y se acomoda a los nuevos requerimientos sociales, en el
convencimiento de que seguirá siendo durante las décadas venideras una de las
normas jurídicas de mayor transcendencia para nuestro país.
Artículo 1
La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad
establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad
horizontal.
A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes
de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener
salida a un elemento común de aquél o a la vía pública.
Artículo 2
Esta Ley será de aplicación:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en
el artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396
del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad
horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en
lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos
comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los
comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta
Ley.
Artículo 3
En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil
corresponde al dueño de cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio
suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con
los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que
estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario,
así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título,
aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes
elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del
valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de
módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la
comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota
atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los
elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las
obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.
Artículo 4
La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta
Ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario «pro indiviso» sobre un piso o
local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la pro indivisión no haya
sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los
propietarios.
Artículo 5
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del
inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos, al que se asignará número
correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias
exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente
el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que
se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o
local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos,
por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución
judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local
en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su
situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los
servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y
disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus
diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y
gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo
que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de
acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.
Artículo 6
Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios
y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la ley y los estatutos, el
conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior, que obligarán
también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para
tomar acuerdos sobre la administración.
Artículo 7
1. El propietario de cada piso o local, podrá modificar los elementos
arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la
seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores,
o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras
previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la
necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al
administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en
él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten
dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre
actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los
propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por
este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar
las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la
Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él
acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se
sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento
fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de
propietarios, el Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de
la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.
Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar
la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el
propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva
de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la
privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres
años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la
comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar
extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local así
como su inmediato lanzamiento.
Observaciones: Modificado por Disposición Final Primera, párrafo 1º de la LEC
1/2000, de 7 de enero.
Artículo 8
Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material para formar
otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros
colindantes del mismo edificio o disminuidos por segregación de alguna parte.
En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados,
la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas
cuotas de participación para los pisos reformados, con sujeción a lo dispuesto en el
artículo 5.º, sin alteración de las cuotas restantes.Artículo 9
1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos
comunes, ya sean de uso general o privativo de cualesquiera de los propietarios,
estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y
evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e
instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los
otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las
personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del
inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la
creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo
establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de
los daños y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres
apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo
especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento
del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al
sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a
la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior
tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y
preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3.º, 4.º y 5.º de
dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos
salariales en el Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso
con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble
adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el
sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de
los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga
lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará
legalmente afecto al cumplimento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la
vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de
los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El
transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de
deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá
autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente
exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el
plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las
funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán,
en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la
misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del
fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las
obras de conservación y reparación de la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la
comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior
al cinco por ciento de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de
seguro que cubra los daños causados en la finca, o bien concluir un contrato de
mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con
los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los
daños causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por
cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en
España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la
comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para
citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo
plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla
en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la
colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la
comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia
expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación,
firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, con el visto
bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos
efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por
cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de
titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la
comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con
el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualesquiera de
los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 hayan tenido conocimiento
del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por
actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte
notoria.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los
gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales, sin que la no
utilización de un servicio exima del cumplimento de las obligaciones
correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 11.2 de esta Ley.
Artículo 10
1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el
adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo
que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y
seguridad.
2. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de
las órdenes dictadas por la Autoridad competente responderán individualmente de
las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
3. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo
procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar
arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
4. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación a
que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o local en los mismos
términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos
generales.
Artículo 11
1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no
requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble,
según su naturaleza y características.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no
exigibles a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación exceda del
importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes el disidente no
resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda
privársele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la
innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y
mantenimiento, debidamente actualizados aplicando el correspondiente interés
legal.
3. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y
disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de
éste.
4. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble
serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las
cantidades afectadas al pago de dichas mejoras.
Artículo 12
La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o
fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben
someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo
que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine
en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el
titular o titulares de los nuevos locales o pisos.
Artículo 13
1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
c) El Secretario.
d) El Administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán
establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda
suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros
que esta Ley atribuye a los anteriores.
2. El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección, o,
subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será
obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro
del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para
ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3.º resolverá
de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que
hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a
una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible
para la Junta designar Presidente de la comunidad.
3. El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio
y fuera de él en todos los asuntos que la afecten.
4. La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará
por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente.
Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden, sustituir al
Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como
asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de
propietarios.
5. Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el
Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios por
acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la
presidencia.
6. Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma
persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario‐Administrador podrá ser
ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación
profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones.
También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos
establecidos en el ordenamiento jurídico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el
nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del
mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión
extraordinaria.
8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no
exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398
del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.
Artículo 14
Corresponde a la Junta de propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el
artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o
locales formulen contra la actuación de aquéllos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas
correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la
finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes
adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20
c).
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen
interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad,
acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
Artículo 15
1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal
o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Si algún piso o local perteneciese «pro indiviso» a diferentes propietarios éstos
nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo la asistencia y el voto corresponderá al
nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá
representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se
trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras
extraordinarias y de mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al
corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen
impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o
notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no
tendrán derecho de voto. El acta de la junta reflejará los propietarios privados del
derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será
computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.
Artículo 16
1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los
presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el
Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que
representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los
promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y
hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria,
practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La
convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente
en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del
derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se
pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá
escrito, en el que se especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al
Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se
celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de
los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de
participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin
sujeción a «quórum».
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la
primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media
hora desde la anterior. En su defecto será nuevamente convocada, conforme a los
requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales
siguientes a la junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una
antelación mínima de tres días.
3. La citación para la junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de
antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar
a conocimiento de todos los interesados. La junta podrá reunirse válidamente aún
sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de los
propietarios y así lo decidan.
Artículo 17
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1.º La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen
la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la
propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería,
vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan
la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto
favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El
arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico
en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del
total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las
cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente
afectado, si lo hubiere.
La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que
tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el
acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la
modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable
de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las
cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán
como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta
debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los
presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten
su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la
comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita
tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma
obligan a todos los propietarios.
2.º La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de
telecomunicación regulados en el Real Decreto‐Ley 1/1998, de 27 de febrero, o la
adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o
privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras
necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser
acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la
comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas
infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento
posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la
Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a
los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera
aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las
preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera
correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés
legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación
y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración a los
efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
3.º Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de
los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de
participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de
los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de
las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los
párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la
fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los contradictores
previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días,
contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Artículo 18
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los tribunales,
de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los
siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de
propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia
comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga
obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que
hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que
indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los
acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la
totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la
consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la
impugnación de los acuerdos de la junta relativos al establecimiento o alteración
de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de
propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos en
cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se
computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento
establecido en el artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo
que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída
la comunidad de propietarios.
Artículo 19
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas
diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que
reglamentariamente se disponga.
2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las
siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen
promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en
primera o segunda convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los
propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de
participación.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante
para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren
votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación
que respectivamente representen.
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar
la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los
acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios, de acuerdo con el
procedimiento establecido en el artículo 9.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese
inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes,
presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a
favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente
suponga y se encuentre firmada por el Presidente y el Secretario. Dicha
subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de
propietarios, que deberá ratificar la subsanación.
4. El Secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo
deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias,
comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las
reuniones.
Artículo 20
Corresponde al Administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a
estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos
previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las
reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al
Presidente, o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y
realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los
titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
Artículo 21
1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán
cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma
determinados por la Junta. En caso contrario, el Presidente o el Administrador, si
así lo acordase la Junta de Propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del
proceso monitorio.
2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del
acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de
propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del
Presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios
afectados en la forma establecida en el artículo 9.
3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior
podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago,
siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la
solicitud el justificante de tales gastos.
4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder
solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin
perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá
dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho
mencionado anteriormente.
En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los
obligados o contra todos ellos conjuntamente.
5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el
acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél,
para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el
acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo
prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.
6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios
profesionales de Abogado y Procurador para reclamar las cantidades debidas a la
Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites
establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si
aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el
tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en
materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente
favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del Abogado y
los derechos del Procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido
preceptiva.
Observaciones: Modificado por Disposición Final Primera, párrafo 2º de la LEC
1/2000, de 7 de enero.
Artículo 22
1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con
todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de
pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario
que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le
corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra
al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en
el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas
causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.
Artículo 23
El régimen de propiedad horizontal se extingue:
1. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida
aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por 100 del valor de la
finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté
cubierto por un seguro.
2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
Artículo 24
1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil
será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los
siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre
sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que
se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho,
en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales,
instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior
podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualesquiera
de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este
caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultará
íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto,
se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea
otorgado por el propietario único del complejo o por los Presidentes de todas las
comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizados por acuerdo
mayoritario de sus respectivas juntas de propietarios. El título constitutivo
contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los
elementos, viales, instalaciones y, servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de
participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán
conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos
generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad
agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a
todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de
propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes
especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los
Presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán
la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas,
exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una
de las juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad
agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente
se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios
comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que
corresponden a los órganos de gobierno de la comunidades de propietarios
integradas en la agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas
jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto
de los pactos que establezcan entre si los copropietarios, las disposiciones de esta
Ley con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.
Disposición Adicional
1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las
Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de reserva regulado en el
artículo 9.1.f) se ajustará a las siguientes reglas:
a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de
propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al
ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente
disposición.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al
aprobar su primer presupuesto ordinario.
b) En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una cantidad no
inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los
propietarios deberán efectuar previamente las aportaciones necesarias en función
de su respectiva cuota de participación.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual
inmediatamente posterior a aquél en que se constituya el fondo de reserva, la
dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima establecida en el artículo 9.
2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del
ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.
Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para
atender los gastos de conservación y reparación de la finca permitidos por la
presente ley se computarán como parte integrante del mismo a efectos del cálculo
de su cuantía mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones
necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a lo
señalado en el párrafo anterior.
Disposición Adicional
1. El artículo 396 del Código Civil, queda redactado de la siguiente manera:
«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de
aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de
aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará
inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio,
que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo,
vuelo, cimentaciones, cubiertas, elementos estructurales y entre ellos los pilares,
vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de
terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos
de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las
escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos
destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o
instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los
ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y
para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de
energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado,
ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las
de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas
colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de
telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las
servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su
naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo
podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte
determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local los dueños de los demás, por este solo
título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo
que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.»
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, las modificaciones
introducidas en el Código Civil y en la Ley Hipotecaria por los artículos 1 y 2 de la
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, permanecen en vigor con
su redacción actual(1).
(1) El artículo 2 de la Ley 49/1960 con su redacción original es el siguiente: Se
modifica el número tercero del artículo octavo, al que se añaden dos números más,
el cuarto y quinto, el número undécimo del artículo ciento siete, ambos de la Ley
Hipotecaria, que quedan redactados al tenor siguiente:
«Artículo 8
3. Las fincas urbanas y edificios en general, aunque pertenezcan a diferentes
dueños en dominio pleno o menos pleno.
4. Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté
concluida o, por lo menos, comenzada.
En la inscripción se describirán, con las circunstancias prescritas por la Ley,
además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales susceptibles de
aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo, escrito
en letra, y la cuota de participación que a cada uno corresponde en relación con el
inmueble. En la inscripción del solar o del edificio en conjunto se harán constar los
pisos meramente proyectados.
Se incluirán además aquellas reglas contenidas en el título y en los estatutos que
configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad.
La inscripción se practicará a favor del dueño del inmueble constituyente del
régimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales.
5. Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre
que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho
régimen.»
«Artículo 107
11. Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal inscritos
conforme a lo que determina el artículo octavo.»
Observaciones: Disposición propia de la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de
la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
Disposición Transitoria
Las normas contenidas en el artículo 21 de la Ley sobre Propiedad Horizontal,
conforme a la nueva redacción dada a dicho precepto por la presente Ley, no serán
aplicables a los procesos judiciales ya iniciados de acuerdo con la legislación
anteriormente vigente, los cuales continuarán tramitándose con arreglo a ésta
hasta su conclusión.
Observaciones: Disposición propia de la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de
la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
Disposición Final
1. Quedan derogadas cuantas disposiciones generales se opongan a lo establecido
en la presente Ley. Asimismo quedan sin efecto las cláusulas contenidas en los
estatutos de las comunidades de propietarios que resulten contrarias o
incompatibles con esta Ley.
2. Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en el plazo de un
año, a lo dispuesto en la presente Ley.
Observaciones: Disposición propia de la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de
la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.